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以房养老试点方案或明年一季度推出

时间:2013年09月17日 02:20      来源:新华网

  纪睿坤

  随着国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布,“以房养老” 再次成为热门话题。

  民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍,“以房养老”的试点方案,将由保监会牵头,会同民政部等部门,计划于2014年1季度出台具体操作办法和实施细则。

  中央党校国际战略研究所副所长周天勇[微博]认为,当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都已经不长,我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”的障碍。

  国家老龄委的一位人士介绍,“以房养老”试点方案应该不会突破70年土地使用权的框架,而更多的是对产权限制和房价下跌的风险进行调整完善。

  在70年产权年限的背景下,本报记者获悉,北京将通过推进“租房置换”的方式来进行,在产权不变更的背景下,通过出租房屋获取租金,最终通过租金收入来入住养老院的“以房养老”模式。

  产权门槛难解

  “以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试,例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老,中信银行(4.02, -0.04, -0.99%)也推出了倒按揭业务,南京亦下发文件,鼓励住房反向抵押贷款,但均效果甚微。

  就试行效果甚微的原因,周天勇认为,我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”最大障碍。

  与此同时,北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示,目前房价属于上升通道,“以房养老”模式会随着房价下行而面临风险,再加上老年人的退休成本,人均寿命评估亦问题重重,风险无法评估。

  作为“以房养老”重要的参与部门,银监会也曾就该模式进行过调研,对此银监会的相关负责人曾表示,不少国家都采取了“以房养老”措施,应对人口老龄化。但由于我国现有的制度——房屋产权70年,“以房养老”难以推行;其次,由于房屋质量越来越差,对金融机构来说也是风险。三是由于未来房价变化存在不确定性,有下跌风险,所以,金融保险业对“以房养老”业务一直很谨慎。

  中信银行的一位人士在电话中告诉本报记者,中信自2011年就开始试点“以房养老”模式,但截止到现在,目前该项总体业务量不太大。

  金永祥认为,从金融、社保、房地产、土地等角度来说,要实现“以房养老”,真正将住房资产有效地转化为老年人的养老保障,尚需在资产评估、土地制度、运作监管等方面着力。

  从试点的另一方——老人——来说,金永祥表示,除了观念以外,目前并无成熟的机构和模式,不少老人对 “以房养老”机构不信任,不敢轻易把房产抵押出去,部分地方推出的以房养老模式也很难真正提起老人的兴趣。

  北京力推租房置换养老

  在金永祥看来,在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下,‘以房养老’不失为解决养老难题的积极补充,也是未来一个大方向。

  而解决“以房养老”试点的关键在于找到一个符合各方利益的商业模式。

  国家老龄办的一位人士也向记者介绍,试点方案不会突破现有的法律框架,比如突破70年产权限制等,预计会在监管、风险防范方面做些规定。

  值得一提的是,北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示,北京“加快推进养老服务业发展的意见”有可能在月内出台。

  其中北京的意见也将包括“以房养老”模式,李红兵表示,对于“以房养老”的相关政策,将通过推进“租房置换”的方式来进行。

  所谓的“租房置换”是指不涉及产权变更,通过出租房屋获取租金,最终通过租金收入来支持老人入住养老院。据悉,早在2007年某房地产经纪公司与北京某养老服务中心就已推出“养老房屋银行”业务。

  北京市老龄办的相关人士表示,2011年刚开始启动时,对“以房养老”进行论证研究,针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

  “但截止到现在,由于产权等问题的限制,老人的信任度不高,所以业务规模的扩大十分有限,”上述北京市老龄办的人士介绍,参与租房置换的模式,在风险方面更难掌控。

  金永祥表示,租金收入不涉及到产权变更,而且可以有效的规避70年产权和房价下行风险,提高各方参与的积极性,是操作性比较强的方案。(来源:21世纪经济报道)

 
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