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房价高企 股市助推 楼市风险正向股市转移

       2007年09月26日 07:55:56  来源:市场报

      房价上涨――地产股升值――巨额融资圈地――土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价……一幕股市、土地、楼市携手高价共舞的循环图画仿佛已浮现到了我们眼前。这是一幅值得警惕的画面。

  融资

    地产股增发风声水起

    据国家统计局数据,上半年1月份至6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%,总体呈现上升态势。随着房价的不断抬升,使投资者对地产上市公司的未来业绩增长充满期待。第三季度,各种基金机构大举进入房地产板块,房地产股价飙升,保利地产从7月2日44.62元开盘到8月27日的阶段高点87.99元,只用了短短一个多月,股价涨幅就接近100%。

    地产股表现良好,给上市公司通过资本市场融资带来了机会。今年7月,金地集团定向增发1.73亿A股,成功募资45亿元。8月,金地集团又发布公告,拟发行不超过12亿元人民币公司债。此外,公司还计划公开增发不超过3.6亿股A股。

    8月,万科A股增发募集资金100亿元,创下我国股市增发史上单次募资最高纪录,其后再度公告,拟发行总金额不超过59亿元的公司债。

    其他地产公司也丝毫不愿意落后于人。8月,保利地产公开增发融资70亿元,苏宁环球拟定向增发3.8亿至4.2亿股,募集资金高达110亿元;栖霞建设、深南光A、上实发展3家上市房企同时发布增发方案,共增发募资高达71.9亿元……

    此外,还未增发但有意增发融资的地产公司更是摩拳擦掌,跃跃欲试。据报道,深深房A、粤宏远A、沈阳新开、海鸟发展等企业均表示,下一步很可能会有所动作。

    据不完全统计,今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式,已合计融资超过1000亿元。

  圈地

    上市公司马不停蹄

    绝大多数上市公司巨额融资到手干什么呢?国务院发展研究中心9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》明确显示,随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整,房地产企业不断进行融资渠道创新,资本规模急剧扩张,土地购置面积也越来越大。

    很明显,融资几乎都再次投放到了土地储备之上,土地储备可以直接推高公司的未来发展评价。根据金地2006年年报显示,年底时该公司净资本不到28亿元,而后成功增发募集了近45亿元。

    上市公司手握巨资竞拍地块,其直接结果就是,全国范围内的土地价格不断创出新高,上海、杭州、东莞、天津、厦门等地纪录不断被刷新,一个个“地王”闪亮登场:上海,苏宁环球集团以6.7万元/平方米楼面价、44亿元天价拿下单价“地王”;武汉,上海豫园商城以35.02亿元天价竞得一块土地;东莞,万科旗下的东莞新万公司以26.8亿元拿下东莞塘厦大坪地块;长沙,北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得一块土地,楼面地价超过每平方米3500元……

    对此,不少业内人士不无忧虑。因为,地王效应不仅导致地价上涨,其对房价的拉动效应也很明显。全国各地因地价上涨而导致周边在售楼盘涨价的例子层出不穷。在8月的2007博鳌房地产论坛上,香港四大地产商之一恒隆集团主席陈启宗就曾发出警告:“内地土地交易实际上已经出现‘面粉贵过面包’的现象,也就是说土地的价格高过周边的房价,这是很危险的事情。”

    圈地

    巨头占有大量资源

    近几年,不断有开发商发表言论认为,房价上涨主要归咎于土地供应太少。而国土资源部却多次澄清说,土地供应量并不稀少。事实究竟如何呢?

    虽然平时我们很难得知地产企业到底有多少家底,不过,这些在地产企业的中报里却明白地给了我们答案。

    刚刚公布的碧桂园的年中报告显示,截至8月15日,公司土地储备量为5400万平方米,比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%,是全国土地储备量最大的房地产企业之一。根据万科最新公告显示,万科的土地储备合计2157万平方米,其中属于万科权益的建筑面积为1818万平方米。而且随着万科100亿元公开增发的完成,相信在土地储备方面的投入将继续扩大。

    中报显示,保利地产截至7月31日,拥有土地储备1007万平方米。招商地产目前掌握在手中的土地储备大约为500万平方米。金地集团上半年在沈阳、武汉、西安、深圳、南京获得了5个项目,可售建筑面积达235万平方米,目前公司的土地储备大约在860万平方米,权益未结算面积约为640万平方米……

    对此,博鳌房地产论坛上,海润国际董事局主席林勇业表示忧虑:“我感觉到中国地产是向垄断趋势发展,大的地产商为追求高额的利润,占用了大量的土地资源。”

    中国人民大学土地管理系主任、房地产信息中心主任叶剑平认为,开发商大面积屯地,作为市场经济条件下的企业行为,是无可厚非的。可从社会角度上说,这种行为是有一定负面效果的,因土地的稀缺性带来企业的垄断,形成垄断价格。虽然国土部门统计数据表明土地的供应量很大,但问题的核心在于如何提高最终产品(住宅)的有效供应,否则易形成土地由政府垄断变成了企业垄断。因此,他建议,希望主管部门能通过分割地块、增加有效供应等方式调节,使得房地产企业的竞争更充分。同时,可以在土地出让合同书中增加附加条款,明确开发周期,通过管理手段使得政府的土地供应很快转化为有效供应,使房地产企业拿的地很快成为产品。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授提醒,土地储备量越大,企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险,希望企业能冷静思考。

    忧虑    

    楼市股市风险联动

    据业内人士介绍,开发商手中囤积的土地大多在2004年“8·31大限”之前拿到的。按照国家规定,当年8月31日之后,经营性土地不得再通过协议形式出让,一律进行公开竞价。其后,开发商便年年喊“缺地”。而且,随着近年来银行信贷的逐步紧缩,开发商资金链普遍吃紧。

    但在大牛市当中,股市上的房地产企业创新了融资渠道。相比到银行贷款的严审查、高成本而言,从股市融资成本低廉,无须还本,不用付息,风险被分散转嫁到地产股投资者身上,大地产商当然非常乐意为之。于是,在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外,地产巨头们能比较轻松地融资圈地。

    房价上涨――地产股升值――巨额融资圈地――土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价……一幕股市、土地、楼市携手高价共舞的循环图画仿佛已浮现到了我们眼前。

    这是一幅值得警惕的画面。叶剑平认为,这当中是蕴涵着风险的。目前企业高价拿地是因为可以将成本转嫁给市场,有购房者可以消化这种成本的上涨,今后如果情况发生变化,土地的预期成本与实际成本脱节,将可能导致房地产企业的资金链断裂。这是房地产企业本身的风险,其实并不可怕。真正需要警惕的是第二重风险,即连带的金融市场的风险,可能导致房地产市场的系统性风险逐渐向股市转移。

    刘洪玉也同样认为,这个循环当中,孕育了巨大的房地产价格风险和股票价格风险。因此,在目前房价和股价都处于高位的时候,一定要警示风险,理性投资。(记者 张向永 沈寅)

 
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